中博证券降低购房者还贷压力优化住房金融服务多地加码“商转公”政策

　　8月19日，珠海市住房公积金管理中心就《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实施细则》（征求意见稿）公开征求意见。

　　不仅是珠海，今年以来，成都、郑州、福州等全国多地已实施“商转公”，购房者住房消费成本进一步降低。“多地推行'商转公'政策，体现了地方政府在房地产市场调整期积极回应民生诉求、优化住房金融服务的努力。这一政策不仅有助于降低购房者经济负担，也会在一定程度上刺激住房消费需求，促进房地产市场的平稳健康发展。”中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对记者表示。

　　珠海新政亮点多

　　珠海市住房公积金管理中心在起草说明中称，目前，商贷利率（3.0%）仍显著高于公积金利率（2.6%），公积金贷款仍然可以为购房职工省下一笔不小的开支。以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额达7.7万元。尽管商贷利率多次下调，但是公积金贷款的成本优势依然显著，“商转公”政策可切实降低部分购房职工的负债压力。

　　“2025年我市公积金贷款最高限额大幅提升，叠加职工缴存情况改善，一部分以前未充分享受住房公积金贷款红利的纯商贷购房职工提出'商转公'的诉求，亟待政策支持。”珠海市住房公积金管理中心表示。

　　据了解，“商转公”贷款，是指个人住房商业性贷款（以下简称商业贷款）转为住房公积金和商业银行个人住房组合贷款（以下简称公积金组合贷款），公积金组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公贷款。

　　“通过优化'商转公'业务模式，推出'商转组合贷款'模式，允许借款人将部分商业贷款转为公积金贷款，剩余部分保留商业贷款，不需先行结清原商业贷款，能够减轻购房者自筹资金的经济压力。'商转组合贷款'后，购房者的利息负担降低，月供压力得到实质性减轻。”新智派新质生产力会客厅联合创始发起人袁帅对记者表示。

　　从珠海发布的征求意见稿来看，申请人须为珠海市住房公积金缴存职工，且在珠海市开户并累计缴存住房公积金24个月及以上。申请人家庭在珠海市不超过两套住房，且申请“商转公”贷款的住房属于其中一套住房，同时在全国范围内公积金贷款次数累计未满2次，原商业贷款已持续正常还款12个月及以上，当前处于正常还款状态，且历史累计逾期次数不超过2次。

　　在贷款额度方面，应符合珠海市现行公积金贷款政策的相关规定，不超过申请时原商业贷款余额减去6期原商业贷款月还款本息总额及5万元商业贷款保留余额，不得高于抵押物当前市场评估价值的80%。此外，“商转公”的贷款期限也不能超过原商业贷款剩余年限。

　　袁帅表示，长期以来，公积金存在“缴存者用不上、用得上者缴存少”的结构性矛盾：高收入群体因购房需求早、贷款额度高，往往更快消耗公积金资源；而中低收入群体或新市民因购房能力不足，公积金长期沉淀。珠海新政通过放宽申请条件、优化办理流程，降低了政策门槛，使更多的缴存者能够共享制度红利。同时，组合贷款模式避免了公积金资金“一刀切”的粗放使用，通过“按需分配”实现资金效率最大化，既防止了资金闲置，又避免了过度透支导致的流动性风险，体现了制度设计的精细化与可持续性。

　　“商转公”将发挥积极作用

　　不仅是珠海，今年以来，已有成都、郑州、福州等数十个城市开展“商转公”业务。仅广东省内，就有广州、深圳、中山、佛山、湛江、茂名、潮州等城市落地实施“商转公”政策。

　　比如，广东湛江市明确，申请“商转公”业务的条件为，商业贷款已正常还款不少于12个月；商业贷款最近5年逾期累计不超过6期，连续不超过3期，且无逾期贷款余额；用于商转公贷款抵押的住房已取得不动产权证书。除原商业贷款对应抵押登记外，未设立其他担保物权、居住权，且无查封等权利限制情形。

　　广东云浮市则出台新政，探索支持异地办理“商转公”：异地（云浮市行政区域外）住房公积金缴存职工在云浮市购买自住住房时办理的商业性个人住房贷款，可按云浮市住房公积金商转公贷款相关规定，申请办理商转公贷款。

　　相较珠海市，广州市于8月20日发布的《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）的通知》，要求更为严格。例如，申请人在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）；原商业贷款的住房属于借款人购买广州市行政区域内的自住住房，且申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前12个月内没有逾期记录。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，广州新政除了提及减轻缴存人住房贷款利息负担以外，也提到了促进社会消费，这意味着公积金政策在促进消费方面能发挥积极作用。因为购房者每个月的还贷成本下降了，可支配收入情况就会改善，可以用于支持商业零售的一些消费等。因此，从更高的层面去理解，应当看到广州新政对整个宏观经济和社会消费方面的积极作用。

　　或有更多城市加入

　　“广东作为经济大省，各城市住房市场特征差异显著，广州、深圳等一线城市公积金使用率高但额度紧张，而珠海、佛山等二线城市公积金资金相对充裕。”袁帅表示，“'商转公'的差异化实施，既缓解了热点城市的资金压力，又激活了非热点城市的制度效能，形成'资源互补、需求对接'的区域协同效应。珠海细则中'跨行办理''线上预审'等创新举措，更通过技术赋能提升服务效率，为全省乃至全国提供了可复制的经验。”

　　柏文喜也表示，“商转公”政策的实施背景是当地住房公积金资金池相对充裕。

　　以珠海市为例，《珠海市住房公积金2024年年度报告》显示，2024年年末，当地公积金缴存总额为1235.67亿元，比上年末增长12.32%；缴存余额为223.92亿元，同比增长17.32%。

　　珠海市住房公积金管理中心表示，受宏观经济与房地产市场总体形势影响，珠海全市公积金贷款需求和个贷率均有所下降，资金池相对充足，开展“商转公”可盘活资金，实现职工减负与资金盘活双赢目标。

　　从广东已实施“商转公”政策的城市来看，政策效果显著。例如，湛江市在政策落地4个多月内审批通过982笔“商转公”贷款，为购房者节约利息约3515万元；截至6月中旬，佛山市已有超过480个家庭获批，平均每笔贷款节省利息约3.3万元；茂名市首个办理者70万元贷款转贷后，预计节省利息约7万元。

　　“预计后续会有更多的城市加入。”严跃进表示，目前全国至少有30多个城市已经实施“商转公”政策，这也意味着当前在公积金政策方面，各地支持力度可以更大，以便更好地降低购房者房贷方面的成本。（记者王彤旭）

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